Tribunale di Trani – Sentenza n. 1357 del 19.09.2023
Le prove testimoniali e, più in generale, le deposizioni rese in giudizio a riprova di eventuali patti contrari di un contratto preliminare di vendita di beni immobiliari non possono ritenersi idonee a superare il limite normativo per cui è considerata come essenziale la forma scritta, ad substantiam, di cui agli artt. 1350 n. 1 c.c. e 1351 c.c.
Con questa recente pronuncia il Tribunale di Trani ribadisce, per quanto possa evidentemente ritenersi superfluo, un fondamentale principio di diritto sancito dal nostro Codice Civile in materia di transazioni e compravendite afferenti beni immobili, e cioè quello secondo cui, per il combinato disposto degli artt. 1350 n. 1 e 1351 c.c., è da considerarsi nullo ogni eventuale presunto patto e/o accordo verbale contrario e/o diverso rispetto a quanto sancito nel contratto preliminare di vendita.
Secondo i Giudici pugliesi, infatti, per la assoluta ed insopprimibile rilevanza formale e sostanziale che, come è noto, riveste la forma scritta in questi casi di contrattazione, qualunque accordo verbale possa assumersi in difformità al contratto preliminare è in realtà da considerarsi nullo sotto il profilo giuridico, se non addirittura inesistente.
La diretta conseguenza applicativa di tali disposizioni, dunque, implica necessariamente il dovere del Giudicante di escludere la possibilità di provare fatti e/o patti aggiuntivi preesistenti la stipula del contratto ai sensi del combinato disposto degli artt. 2722 e 2725 del Codice Civile e, conseguentemente, di ritenerli del tutto irrilevanti ai fini del thema decidendum.
Secondo il Tribunale, peraltro, questo basilare e prioritario precetto comporta anche una totale esclusione di una eccepita responsabilità precontrattuale della parte interessata ex art. 1337 c.c. e della valutazione complessiva delle modalità comportamentali che possano aver preceduto la fase della conclusione del contratto preliminare, dal momento che in questi casi qualunque obbligo, onere, condizione che sia effettivamente posto a carico della stessa parte debba, appunto, necessariamente risultare dal contratto preliminare e non solo verbalmente concordato.